경매의 개념, 유형 그리고 그

저는 학원에 등록해서 꽤 오랫동안 부동산경매를 배워왔습니다.
그동안 공부했던 다양한 것들을 하나씩 정리하고 나만의 컨셉을 만들어야 할 것 같아서 이곳에 조금씩 정리하고 있습니다.
오늘은 경매의 개념과 종류, 경매대상에 대해 하나씩 정리해보도록 하겠습니다.

경매 개념

일반적으로 경매

• 제품을 판매하려는 사람(판매자)은 제품을 구매하려는 여러 사람(구매자)에게 제품 구매를 제안합니다.
  
• 그 중 가장 높은 가격에 청약한 사람에게 물건을 파는 거래의 일종

채권추심을 목적으로 하는 경매 – 마당 경매입니다

• 채무자에게 지급되지 않은 채무를 회수할 목적으로 채권자가 수행하는 것
• 채무자가 채무(채무)를 상환할 수 없는 경우 채권자는 이러한 이유로 법원에 경매를 신청합니다.
  
• 법원이 입찰을 통해 채무자의 재산을 매각한 후, 매각 대금은 채권자의 청구권을 충당합니다.
  

경매의 종류

경매물품별 분류

• 개인 재산 경매: 가구, 가전 제품, 콘도, 채권 및 기타 소유권과 같은 유형의 개인 재산에 대해 수행됩니다.
  
• 부동산경매 : 토지, 아파트, 상가, 임야, 농지, 공장 등 토지 및 그 부속물에 대하여 실시

경매집행기관에 따른 분류

• 비공개 경매(Private Auction): 개인이 진행하는 경매
• 공매(공매) : 정부기관이 경매를 진행

공개 경매의 종류

사법 경매 : 법원은 집행기관이다.

• 무작위 경매
• 유질

공매도 : 한국자산관리공사 등 공공기관이 집행기관

임원 직함 필요에 따른 분류

• 임의경매: 채무자가 질권한 재산에 대하여 저당권, 저당권, 유치권, 전세권, 가저당권 등 채권자가 설정한 담보를 채권자가 행사하는 경매 보안.
• 압류 경매: 실현을 위한 담보가 없는 경우에는 사법 집행 명령이 내려진 경우에만 경매를 진행할 수 있습니다.
  

임원 직함이란 무엇입니까?

• 집행권의 정의: 집행권(“채무권” 또는 “집행권”이라고도 함)”은 국가의 강요에 의해 실현될 이익에 대한 권리의 존재와 범위를 기술하고 공증인에 대한 집행권을 인정합니다.
  증서
• 집행명의 종류 : 판결문, 지급명령서 등본, 화해조서 등본 등 (「민사집행법」 제24조 및 「민사집행법」 제56조)

임원직의 유무에 따른 실무적 쟁점

• 집행권이 없는 임의경매의 경우 매수인이 경매절차종료 후 해당 부동산을 취득하였더라도 경매개시결정 전에는 저당권 등의 담보권이 존재하지 아니하거나 효력이 없는 경우에는 구매자의 재산 취득이 유효하지 않습니다.
  
• 위임장에 의한 강제 경매의 경우, 위임장에 명시된 권리가 존재하지 않거나 처음부터 효력이 없더라도 구매자의 소유권 취득은 그대로 유지됩니다.
  

부동산 경매의 대상

부동산의 정의

“재산“국가와 정착지를 나타냅니다.
(「시민권」 나의99약국하나항구), 부동산에는 정당한 이익이 있는 한 특히 지상 및 지하가 포함됩니다.
(「시민권」 나의212기사)

• 부동산경매대상토지 : 토지, 농지, 산지 등
• 부지의 가구는 부동산 경매 대상입니다.
  

건물

건물은 부동산과 분리되어 별도의 부동산으로 취급되는 경우에만 경매 대상이 될 수 있습니다.

• 해자 및 돌담과 같은 구조물은 부동산의 필수적인 부분이며 부동산과 별도로 경매할 수 없는 고정물입니다.
  
• 주택, 상가 등 건축물은 토지와 별개로 부동산으로 취급(「부동산등기법」 제14조 제1항)하므로 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.
  

※ 건물이 독립형 부동산 요건을 충족하려면 최소한의 기둥이 필요합니다.
, 지붕, 주벽이 있어야 합니다.
(대법원 2003. 5. 30. 유죄판결 2002 Da21592 평결, 대법원 2001. 1. 16. 비난 2000년모두51872 평결).

※ 아직 사회통념상 건축물이라고 부를 수 없는 건설중인 건축물은 동산에 해당하므로 부동산경매가 아닌 동산경매의 절차를 밟아야 한다.
(「민사집행법」 나의189약국2항생제하나어떻게)

※ 공사가 부분적으로 완료되었습니다, 이미 완공되었더라도 준공 테스트에 불합격하여 기념물 등록에 실패한 건물은 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.
(대법원 1994. 4. 12. 1933년 93ma 결정).

※ 건물이 확장되다(增築)이 경우 증축 부분은 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.
, 그렇지 않을 수 있습니다

• 증축부분 자체가 재산으로 판단되면 경매가 가능하며,
• 확장 프로그램은 인벤토리와 일치하는 경우 단독으로 경매할 수 없습니다.
  

※ 확장 부분이 독립재산인지 공동재산인지 여부

• 확장이 기존 건물에 추가되는 물리적 구조
• 용도와 기능면에서 기존 건물과 독립된 경제적 효익이 있는 독립재산을 거래할 수 있는지 여부
• 확장 후에는 소유자의 의도를 충분히 판단할 필요가 있다(대법원 1996. 6. 14. 판결 94다 53006).

나무(나무)

부동산에서 자라는 나무가 등록되지 않은 경우 해당 부동산의 일부로 간주되며 부동산과 별도로 경매할 수 없습니다.
(대법원 1998. 10. 28. 98 Ma 1817 크리스탈).

다만, 재산보전등록을 한 수목은, 즉, 서있는 나무는 부동산으로 간주되기 때문에 토지와 별도로 경매가 가능합니다.
(「서있는 나무법」 제2조 제1항 제1호 및 제3조 제1항)

또한, 명명법이 부여된 나무도 그 자체로 부동산으로 간주되며 부동산과 별도로 경매될 수 있습니다.
(대법원 1998. 10. 28. 98 Ma 1817 크리스탈).

첫날 경매의 개념을 간략히 정리해 보았습니다.