온비드공매 : 썩은상가(썩은상가) 투자수익성 분석편
(전회에 이어…)
만약 지난번 포스팅을 읽지 않으셨다면 아래의 임장편을 먼저 읽고 계시는 것을 추천드립니다.
(이해증진을 위해!
)
▶ 썩은 상가 (후쿠사쿠) 투자하다 : 임장편
세 번의 임종에 다녀왔습니다.
매번 집에 갈 때마다 생각했어요. “이 물건은 정말 갖고 싶다.
” 엑셀을 몇 번 돌려봐도 그 생각은 변하지 않았어요. 이제부터 그 이유를 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
물건 기본 정보: 부지지분 30평
▶ 감정가 : 2.7억(평당 8.9백) ▶ 공시지가 : 4.2억(평당 14.1백) ▶ 대지 : 30평 ▶ 사용승인 : 86년 12월
우성타운 근처에는 중화 한신아파트가 있습니다.
대단지 아파트죠(1544가구) 감정평가서를 보면 한신아파트와 비교평가한 사실을 알 수 있습니다(정확히 말하면 한신아파트 단지 내 상가). 비교평가로 산출된 감정가가 2.7억입니다.
하지만 사진만 봐도 우성은 한신과는 전혀 다른 느낌입니다.
(나만 다르다고 느끼는건 아니죠?)
우성타운(왼쪽)과 한신아파트(오른쪽)단지 내 상가 모습
감정평가서: 시세와의 차이 감정평가를 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.
각각의 거래 사례에는 상가 부지 지분이 나와 있네요. ▲ 기호 ᄋ の의 지분은 약 45(㎡), ▲ 기호 ᅳᆫ는 약 32(㎡)입니다.
전용 면적당 대지 지분을 계산해 보면 대략 40% 정도입니다.
▶ 기호 ◆ : 45/112 ▶ 40% = 기호 ◆ : 32/82 = 39%
위에서 공매물건의 부지 지분은 얼마였는지 기억하시나요? 약 30평 정도입니다.
전용면적당 부지 지분을 계산하면 약 91%입니다.
(한신의 2배이상)
재건축이나 재개발 물건에 투자할 때는 대지 지분이 중요합니다.
(국가 규칙입니다) 사업성을 판단하는 척도이기 때문입니다.
설령 한신아파트 단지 내 상가가 좋아 보이더라도(컨디션, 임대료 수준 등) 겉모습만 보고 판단하면 안 됩니다.
재건축 투자 시에는 철저히 지분율로 수익성을 판단해야 합니다.
따라서 감정평가 자체가 잘못입니다.
즉 감정평가 금액이 시세가 아닌 셈입니다.
한신과 비교하면 공매물건의 정확한 가치를 산정할 수 없습니다.
간혹 감정평가 금액이 시세와 괴리가 클 때가 있습니다.
여기서 기회의 장이 열립니다.
수익성 분석: 입찰가격 산정이 지금 가장 중요한 단계가 남아 있습니다.
입찰가격 산정입니다.
입찰가는 항상 가장 깊은 고민입니다.
‘얼마나 쓸까?’ ‘잘못쓰면?’ ‘오반응?’ ‘조금만 더 쓰지 않을래?’ ‘그래서 떨어지면?’ 등등.
입찰가를 산정하기 전에 확실히 해 두어야 할 것이 있습니다.
그것은 매도가격입니다.
이 물건을 얼마에 팔 수 있을지 알아야 매수 가격을 정할 수 있습니다.
(당연한 이야기). 따라서 현장시에는 팔리는 가격, 즉 매도 가격을 반드시 알아봐야 합니다.
(그럼 게임 종료!
)
하지만 지난 임종편을 보셨다면 기억하실 겁니다.
이번 가장 때 부동산은 한 곳밖에 안 갔어요. ‘얼마나 팔리는가’에 집중해서 임장하지 않았어요. 이유는 간단합니다.
썩은 상가이기 때문입니다.
부패망은 재건축을 기대하고 투자하는 것입니다.
따라서 현재보다 미래가치를 기대하고 투자해야 합니다.
현재 매물로 나온 아파트 가격은 9억이었는데 그건 호가일 뿐 재건축 후 가격이 아닙니다.
추진위원장은 15억을 말씀하셨지만 그것 역시 그분의 생각일 뿐입니다.
누구도 미래의 가격을 장담할 수 없어요. 따라서 본인이 고민하고 판단하여 결정해야 합니다.
(투자는 완전히 본인의 책임이므로 타인의 의견은 참고 정도로 활용!
)
재건축 진행 상황
먼저 재건축의 진행상황을 알아야 했습니다.
그래야 매도 시점, 매도가격 등을 계획할 수 있기 때문입니다.
서울시 ‘정비사업 정보 모두'(클린업 시스템)에 들어가 중화동의 재건축 현황을 살펴봤습니다.
하지만 중화우성타운에 대한 정보는 없었습니다.
임시 아파트 출입구에 붙어 있던 도시계획위원회의 심의 결과가 궁금했습니다.
최근 서울시 도시계획위원회 개최 결과를 모두 조사했습니다.
그 결과 ▲20년도 제11차, ▲21년도 제16차 도시계획위원회에서 우성타운 재건축에 대한 논의가 있었던 것으로 나타났습니다.
2020년도 제11회 서울시 도시계획위원회 개최 결과
21년도 제16회 서울시 도시계획위원회 개최 결과
내용을 보면 ‘정비계획 결정 및 정비구역 지정’ 심의가 미뤄지고 있음을 알 수 있습니다.
참고로 재건축의 진행단계는 다음과 같습니다.
정비구역 지정 ← 현재 진행중인 단계추진위 구성 및 승인조합 설립인가 사업시행인가 분양공고 및 분양신청관리처분인가 이주/철거 착공/일반분양 준공/입주청산
정비구역 지정이 왜 보류되었는지 궁금했어요. 서울시청 담당자에게 전화했습니다.
(B) 안녕하세요.도시계획심의 결과에 대해 문의드릴 것이 있어서 전화드렸습니다.
(담당자) 어떤 내용 때문인가요?(귀찮아하는 태도?)
(B) 중화동 우성타운에 대해 여쭤보고 싶은데요.
실례합니다만, 어디입니까? (괴팍해?)
(B) 아, 거기로 이사 가려고 알아보고 있어요. (가끔 정보를 얻기 위해서 거짓말을 하는데 마음이 불편해 ;;)
담당 공무원이 최근 심의 때 보류된 사유와 향후 일정 등을 친절하게 알려줬습니다.
(참의원. 오해할 뻔했다)
하지만 가장 중요한 것은 아직 정비구역도 지정되지 않았다는 사실!
재건축은 시간과의 싸움이기 때문에 언제 들어가느냐도 중요합니다.
따라서 충분한 여유를 가지고 접근해야 합니다.
입찰가격산정
요즘 시장이 좋지 않다는 얘기가 쏟아지고 있어요. 재건축/재개발 시장도 그 분위기에 휘말릴 것입니다.
조합원 일부는 탈퇴할 것이고 사업은 난항을 겪으면서 자연스럽게 지연될 것입니다.
역사는 반복되는 법이니까요.
▶버블이 터진 후 재개발/재건축시장
저는 보수적인 투자자라 충분히 10년을 내다보고 입찰가를 산정했습니다.
(더 오래 걸릴지도..)
10년 후 매도 가격은 지금보다 분명 올랐을 겁니다.
하지만 최근 실거래가를 기준으로 최종 손익을 산정했습니다.
(보수적 관점)
입찰 상한선은 공시지가 수준으로 설정했습니다.
(4.2억, 평당 14백만원) 절대 손해 볼 수 없는 가격이라고 생각하고 결정한 금액입니다.
case 1/2/3를 둘러싸고 입찰 전날까지 많은 고민을 했습니다.
그리고 최종적으로 결정한 입찰가격!
가장 보수적인 안을 선택했습니다.
(case 3)
입찰 결과
결과는 어떻게 되었을까요? 입찰하시는 분은 잘 아시겠지만 패찰했습니다.
(낙찰되었다면 포스팅을 하지 않았을까요?)
낙찰가는 공시지가를 조금 넘었어요. 29명이나 입찰했어요. 하지만 그렇게 비싼 가격에 낙찰되지는 않았어요. 낙찰자 분이 장기 보유하고 있다면 분명 좋은 수익률을 얻을 수 있을 거라고 생각합니다.
마감금리가 올라 부동산 경기가 좋지 않다고 하지만 그중에서도 충분히 이익을 낼 수 있는 물건은 존재합니다.
물론 시장 분위기가 좋지 않은 만큼 무리한 투자는 삼가야 할 것입니다.
단타보다는 장기적인 관점에서 하나 둘 모아간다면 분명 좋은 일이 있을 거라고 확신합니다.
(부동산은 파는 것이 아니라 모으는 것이라고 합니다.
)
그럼 여러분 성투하세요!
포스팅 요약 감정평가 금액은 시세와 다를 수 있다.
재건축·재개발은 장기적으로 접근하자.시장 분위기가 좋지 않은 만큼 보수적인 투자를 하자.좋은 물건이 있으면 과감히 투자하자.그냥 무리하지 말고 여유있는 자금으로!
끝!