최근에 아파트를 하나 샀어 현재 전셋집에 살고 있지만 앞으로 이사해 살 집을 미리 사둔 것이다.
전세로 사는데 전세로 집을 산다는 것은 정말 아이러니컬하지만, 전세로 살다 보면 그런 상황이 생길 수도 있다.
매입 시점에서 계약일은 올해 5월, 등기 이전은 7월에 이뤄졌다.
매입 후 부동산 정책에 큰 변화가 있었지만 1주택자여서 큰 영향은 없을 것으로 보인다.
어쨌든 어렵게 마련한 집이라 앞으로 어떻게 운영해야 할지 고민이 많다.
그래서 가끔 정보를 모으려고 한다.
오늘은 1가구 1주택 양도소득세에 대해 시간을 내서 알아볼거야.
1가구 1주택자 양도소득세 비과세 요건을 위해선 2년 이상 보유와 2년 이상 가구원 전원의 거주 요건이 갖춰져야 한다(단 실거래가 9억 이상은 제외)는니 요건을 갖추면 굳이 소득세 산출은 의미가 없다.
양도소득세는 재산을 팔 때와 살 때의 차익에 대해 붙는 세금으로(차익이 없으면 세금 발생이 없고 장기소유 거주 등의 목적이 증명되면 비과세로 세금 납부가 없다)
1가구 1주택자의 경우 과세표준에 관계없이 해당 주택을 1년 미만 보유할 경우 50%의 세율이 붙고, 해당 주택을 12년 미만 보유할 경우 40%의 세율이 붙는다.
그리고 해당 주택을 2년 이상 보유할 경우 기본세율을 적용받게 된다.
여기서 기본세율은 다음과 같다.
과표 1,200만원 이하 6% 과표 1,200만원 초과 4,600만원 이하 15% 과표 4,600만원 초과 15,000만원 이하 24% 과표 8,800만원 초과 3억원 이하 38% 과표 3억원 초과 5억원 이하 40% 과표 5억원 초과 42%
위 구간을 보면 사업자의 종합소득세율과 비슷하다는 것을 알 수 있다.
여기서 과세표준이라는 용어가 등장하는데 과세표준은 ‘과세표준’의 약자로 다음과 같이 산출되는 기준금액이다.
1.판매가격에서 취득가액을 뺀 차액에서 2.취득시 발생한 경비(부동산중개수수료, 취득세, 법무사수수료 등)를 빼면 양도차액이 산출되고 3.양도차액에서 장기보유특별공제액을 빼면 양도소득금액이 산출된다.
장기보유특별공제액은 양도차액에 아래 표에 표시된 공제율을 곱하게 된다.
(1주택자는 3년 이상 보유부터 높은 공제율이 적용되며 10년 보유 시 80%까지 상승한다)
4. 양도소득금액에서 기본공제 250만원(미등기시 제외)을 빼면 과세표준 금액이 산출된다.
예를 들어 2020년 4억에 취득한 아파트를 2025년 6억에 판다면? (경비 1,000만원 발생)
양도차액이 1.9억이고 장기보유 특별공제액(5년 보유 40%)이 7,600만원, 기본공제 250만원이므로 과세표준은 190,000-76,000-2,500,000=111,500,000원이 된다.
이제 산출된 과세표준으로 양도소득세 산출법을 살펴본다.
2년 이상 보유한 1주택자 양도세는 과세표준에서 기본세율을 곱해 그 결과 가격에서 누진공제를 뺀 금액이다.
여기서 누진공제라는 용어가 또 나오는데 누진공제는 과세표준 구간의 비효율성을 극복하기 위한 공제가 아닌가 싶다.
일정액 누진공제를 해줌으로써 이 구간 내에서 양도소득금액이 큰 사람이 더 많은 세금을 내는 원리다.
위의 예를 이어서 양도소득세를 구하면 2020년 4억으로 취득한 아파트를 2025년 6억으로 판다면? (경비 1,000만원 발생)
과세표준은 111,500,000원이 되고, 따라서 세율구간은 35%구간이 되며, 누진공제는 1,490만원이 된다.
따라서 납부하는 양도소득세는 111,500,0000.35-14,900,000=24,125,000원이 산출된다.
(주민세는 별도이며 양도소득세의 10%임.) 1가구 1주택자의 양도소득세 적용원리는 주택보유기간이 늘어날수록 장기보유특별공제액이 최대 80%(10년 이상 보유시)까지 늘어나므로 양도차액이 크더라도
그리고 1가구 1주택자 양도소득세 비과세 요건을 위해서는 2년 이상의 보유와 2년 이상 세대원 전원의 거주 요건을 갖추어야 한다(단, 실거래 가격이 9억 이상은 제외).고 한다.
사람의 미래는 정확히 알 수 없다.
그 집에서 몇 년을 더 살게 될지, 언제쯤 또 이사를 해야 할지 현재는 예측할 수 없지만 그로 인해 발생하는 세금은 대충 짐작할 수 있기 때문에 미리 계산해 보는 것은 그 시점에서 해야 할 선택을 보다 나은 방향으로 이끄는 하나의 지표가 되지 않을까 생각한다.