■ 나의지식산업센터 입주조건
– 거래기간 : 2022년 3월(예금+중도금), 8월(최종결제)
– 매매가(분양가) 5억
– 산업단지 내 신규분양으로 분양받은 자가 호가로 분양중입니다.
– 대출금의 약 80%(3억8천만원)
– 주변 지식산업센터 시세(200만원, 동일면적), 신축시 220만원 예상
■ 지식산업센터 거래 배경
– 현재는 정규직이지만 평생 직장인으로 살고 싶지 않았다.
직원이 나와 같은 방식으로 내 시간을 사용하는 것은 불가능했습니다.
– 지식산업센터를 팔아 임대료를 받으면서 경제적 자유에 한 발 더 다가가고 싶었다.
■ 지식산업센터 영업 고민
– 금리가 오르는 상황에서 최대한 많이 사서 팔아 대출금리 대비 차익을 낼 수 있을지 걱정이다.
* 예상 이자 : 월 140만원, 예상 임대수입 : 월 220만원 예상 수익: 800,000원
– 내 자본금 1억 2천만 원을 투자하여 연간 1천만 원 정도의 수익을 기대하고 있으며 이는 약 9%의 안정적인 수익입니다.
– 예상되는 위험은 이자비용 증가, 만기가 늦어질 경우 흑자수익 지연 등이 있습니다.
산업단지 안에 있는 지식산업센터인데 주변 지식산업센터에 공실이 거의 없다는 점을 긍정적으로 생각한다.
– 현재 월급은 400만원 정도이며 주택이자나 자동차할부금은 없습니다.
임대기간이 조금 늦어도 버틸 수 있을 듯
– 첫 부동산 투자인데 리스크가 크지 않을 것 같아서 경험과 시작을 위해 투자하기로 했습니다.
■ 지식산업센터 거래 프로세스
– 거래는 브로커를 통해 이루어지기 때문에 브로커가 일정과 필요한 자료를 안내해 드립니다.
1) 토지 매각권
– 지식산업센터는 개인사업자등록이 필요하므로 개인사업자등록을 진행합니다.
– 매도 이후 보증금과 중도금을 비용으로 처리하고 분양권을 매도하였습니다.
– 보증금은 내돈으로 정산하고, 중도금은 은행대출 인수시 지급(무이자중도금)
– 구비서류(사업자등록증, 인감증명서 등)
– 프리세일권 판매는 별 어려움 없이 하루 만에 완료
2) 잔액 처리
– 지식산업센터 산하 은행도 있는데 여러 은행의 금리를 비교한 뒤 먼 은행에서 잔금을 대출해준다.
*금리: 2년 고정, 대출금 4.28%
– 필요서류(매매계약서, 매매계약서, 사업자등록증, 인감증명서, 인지세, 사업자등록증 등은 은행에서 요청)
*전화로 금리 조회 시 필요한 서류를 스캔하여 휴대폰에 저장하시면 은행에 자료를 조회하여 금리를 조회할 수 있어 편리합니다.
– 최종 납부 시 세무사도 필요하므로 지식산업센터 전속 세무사 또는 거래하신 세무사를 이용하시면 됩니다.
-회계사와 은행원을 연결하면 필요한 서류를 물어보고 안내해준다.
– 회계사, 은행원과 하루 조율하여 잔금 정산 및 대출, 무역세 등 당일 처리
– 잔금을 지불하면 판매가 종료됩니다.
3) 지식산업센터 입주를 위한 등록
– 각 지식산업센터의 안내에 따라 입주등록에 필요한 서류를 제출하고 하자여부를 확인
– 입주 등록 시 열쇠 수령
■ 지식산업센터 매각 후 이용 가능
1) 임대
– 에이전트에게 들은 바에 따르면 물량의 80%가 개인 업무용이라 세입자가 적다고 한다.
– 잔고별 임대건수는 180건으로 이중 70%가 투자목적임.
– 현재는 2월까지 임대료 만기가 되지 않고 예상치 못한 관리비가 추가로 지급됩니다.
* 이자 140만원 관리비 45만원 총 월 185만원 → 다행히 버틸만하다
– 집주인이 해야 할 일이 생각보다 많다.
나. 에어컨, 비용이 비싸다(약 500만원).
– 현재 매물로 나온 매물이 100여 채가 넘는데, 우선 렌트가 중요한 것 같아서 가격을 낮췄습니다.
*220만원 → 160만원(1년, 이후 200만원~220만원)
■ 지식산업센터 수익 고려
– 돈 버는 게 쉽지 않다는 것도 깨달았다.
– 에이전트 말만 듣고 계약한 건가.
지금 생각해보면 80%가 개인용이라는 말은 완전 거짓말이었다.
근데 못 따라가…
– 지금도 사고 싶은 게 있는데 그때 안 사고 지금 샀으면 어땠을까.
– 연기가 처음이라 어려움도 많았지만 해보고 나니 좋은 경험이었고 생각이 넓어졌다.
– 임대기간 만료 후 다음 매물을 찾아 안정적인 비근로 소득을 창출할 예정입니다.
지식산업센터로 임대사업을 시작한다면 임대가 나가지 않더라도 임대사업이 1년 이상 지속될 수 있는지 살펴보는 것이 좋을 것이다.